Mire érdemes figyelni a lakásbérleti szerződések megkötése során? – jogi tudnivalók és gyakori buktatók.
A lakásbérleti jogviszony a mindennapi élet egyik leggyakoribb és komoly körültekintést igénylő jogügylete. A bérbeadó és a bérlő közötti kapcsolat gyakran évekig tart, és ha nem megfelelő szerződéses alapokon nyugszik, komoly viták és jogi következmények forrásává válhat.
A bérleti szerződések szabályozásának alapját a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény – közismertebb nevén a Lakástörvény – és a 2013. évi V. tv. (Ptk) képezi.
Mire szükséges különös hangsúlyt fektetni a bérleti jogviszony meghatározása és a bérleti szerződés megszövegezése során? Az alábbi cikkben néhány ilyen lényeges kérdésről (a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó jelleggel) olvashatnak röviden.
Formakényszer:
Az első és legfontosabb szabály, hogy a lakásbérleti szerződés írásban érvényes.
Ugyan ügyvédi közreműködés és ellenjegyzés nem kötelező a bérleti szerződések érvényességéhez, javasolt mégis tapasztalt jogi szakember segítségét kérni a szerződés írásba foglalása és ellenjegyzése céljából. Amennyiben mégsem kívánnak ügyvédi közreműködést igénybe venni a Felek, úgy fontos, hogy – a későbbi, esetlegesen szükségessé váló bizonyítás eredményessége érdekében – legalább két tanú aláírása is szerepeljen a szerződésen (a szerződő feleké mellett), akik aláírásukkal igazolják, hogy az okirat aláírói (bérbeadó és bérlő) a részben vagy egészben nem általuk írt okiratot előttük írták alá, vagy aláírásukat előttük saját kezű aláírásának ismerték el.
Ez esetben ugyanis a szerződés teljes bizonyító erejű magánokiratnak minősül, törvény által meghatározott bizonyító erővel.
Lényeges tartalmi elemek:
A bérleti szerződésnek tartalmaznia kell többek között az alábbiakat:
A bérbeadó és bérlő személyes adatait.
Magánszemély esetében célszerű az adóazonosító jel rögzítése is a szerződésben, hiszen egy esetleges későbbi jogvita esetén, a végrehajtási eljárás kezdeményezéséhez a jelenleg hatályos szabályok szerint az adóazonosító jel megadása kötelező.
A bérlet tárgyát képező ingatlan pontos meghatározását (természetbeni cím, helyrajzi szám szerint).
Javasolt a szerződéskötés napján beszerezni és a szerződéshez mellékelni egy e-hiteles tulajdoni lapot az ingatlanról, amely igazolja a bérbeadó tulajdonosi minőségét, illetve jogát a bérlemény bérbeadásához.
A bérleti díj összegét és megfizetésének a módját.
A bérleti díj meghatározható forintban vagy külföldi pénznemben is. A teljesítés történhet utalással vagy készpénzben. Előbbi esetben a bérbeadó számlaszámának a megadása szükséges, utóbbi esetben javasolt szabályozni, hogy az átadás-átvétel teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt jegyzőkönyv felvétele mellett történjen. A szerződés minden esetben tartalmazza a bérleti díj megfizetésének határidejét is, illetve késedelmes fizetés esetére a kikötött késedelmi kamat mértékét.
A kaucióra vonatkozó megállapodást.
A gyakorlatban általában két havi bérleti díjnak megfelelő összeg szokott lenni a kaució, de az összege a felek egyedi megállapodásának a tárgya. A kaució rendeltetése, hogy a bérlő nemfizetése (bérleti díj, rezsi, vagy a szerződésből eredő egyéb fizetési kötelezettség) esetén a bérbeadó a kaució összegét a tartozás kiegyenlítésére felhasználhatja, továbbá bérlő károkozása esetén a kár összegét abból fedezheti.
A szerződés időtartamát, amely lehet határozatlan vagy határozott.
Határozott idő esetén a határozott idő letelte utáni továbbhasználat esetére a szerződés határozatlan időtartamúvá alakulása a szerződésben kizárható, illetve a jogcím nélküli használat idejére használati díj meghatározható.
A szerződés megszűnésének esetei, okai és így a felmondás körültekintő szabályozása szintén kulcsfontosságú. A Lakástörvény szigorúan meghatározza a felmondás jogszerű okait és módjait – különösen bérbeadói oldalról.
Sokan nem tudják, hogy még fizetési elmaradás esetén sem lehet azonnali hatállyal kilakoltatni a bérlőt: a törvény szerint előbb írásbeli felszólítás szükséges, és csak ezt követően van lehetőség felmondásra (meghatározott időn belül), amelynek szabályait a Lakástörvény pontosan meghatározza.
Összegzésül elmondható, hogy egy alaposan átgondolt, jól megszövegezett lakásbérleti szerződés nem csak a jogszabályoknak felel meg, hanem hosszútávon is védi mindkét fél érdekeit. A bérleti jogviszony során fellépő viták, félreértések, vagy akár peres eljárások megelőzhetők, ha az ügylet már a kezdetektől jogilag biztos alapokon nyugszik.